TERCEIRIZAÇÃO EM CONDOMÍNIOS RESIDENCIAIS

Para você, é apenas seu lar doce lar. Mas a verdade é que, hoje, os grandes condomínios, que oferecem muitos serviços, são como empresas que precisam gerenciar pessoas, recursos, lidar com questões jurídicas, trabalhistas, fiscais, operacionais. É tanta coisa que fica difícil imaginar como síndicos dão conta de tudo isso. Como resultado, é cada vez mais comum a contratação de serviços terceirizados: não só na portaria e na segurança, como também na manutenção, na piscina, na administração.

Com isso, desaparecem os zeladores que conhecem cada morador pelo nome e, muitas vezes, sabem mais da vida da sua família que você mesmo. E aparecem profissionais com horário de entrada e saída, ponto digital e treinamento específico para sua função.

Nada de quebra-galhos, nem de contratar o primo do cunhado do porteiro do prédio vizinho.

O fato é que empresas de terceirização estão registrando um aumento anual de 25% a 30% na procura por esse tipo de serviço por condomínios. Constata-se queentre os prédios novos, chega a 70% a porcentagem dos que contratam serviços terceirizados não só para portaria, segurança e manutenção, mas também para a administração:

Num condomínio grande, com muitas demandas, não dá para esperar que um morador cuide de tudo. Ninguém tem tempo para fazer esse trabalho hoje em dia.

Não conhecer o porteiro pode gerar insegurança

Um dos modelos mais usados pelos grandes condomínios é terceirizar todos os serviços, contratar um administrador ou gerente para chefiar o dia a dia desses funcionários e manter moradores no papel de síndico e de subsíndico - ambos integrando um conselho que verifica e aprova contas e decisões.

Quando os funcionários são seus contratados, fica muito mais difícil lidar com os problemas do dia a dia. Quando um terceirizado falta, é só pedir à empresa que mande outra pessoa.

Mas, se, para alguns, essa possibilidade de substituição de funcionários sem grandes dores de cabeça é uma das grandes vantagens da terceirização, para outros, ela também pode trazer problemas como insegurança, já que os moradores acabam não conhecendo quem está na portaria do próprio prédio.

Edifício não se exime de obrigações trabalhistas

E essa não é a única controvérsia. Muita gente acredita que a terceirização de serviços livra o condomínio de questões trabalhistas. Mas não é bem assim. O condomínio pode sim responder solidariamente em ações movidas por funcionários terceirizados. Além disso, há uma discussão sobre a legalidade de contratar terceirizados para assumir a portaria dos prédios, já que, por lei, só se pode terceirizar atividades-meio, e não a atividade fim da empresa ou organização.

Entendimentos jurídicos concluiram que o condomínio não tem atividade, tratando-se de uma "comunidade de direito". E que, assim, não se pode concluir que seu objetivo seja o serviço de portaria. Mas só parte:
Entendimentos em contrário acreditam que o condomínio não pode terceirizar sua atividade- fim, como de zeladoria, portaria ou faxina, por serem estas atividades necessárias à regular continuidade do empreendimento. Isso faz com que o tomador do serviço seja considerado o empregador direto, respondendo pelos direitos trabalhistas.

Outro equívoco comum é achar que toda terceirização reduz custos, o que nem sempre é verdade, já que valores como décimo terceiro salário, férias e FGTS costumam vir embutidos nos pagamentos mensais feitos às empresas de terceirização.

Vale anotar que a terceirização não pressupõe a redução de custos pelo condomínio, porque a empresa contratada terá de pagar aos trabalhadores o mínimo fixado nas convenções de trabalho, além do lucro que elas normalmente aferem, fixado em cerca de 20%.

LIMITE DE DÍVIDA COM AS COTAS CONDOMINIAIS: 05 ANOS

A cobrança de cotas condominiais prescreve em cinco anos, a partir do vencimento de cada parcela. Esse foi o entendimento da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao considerar que os débitos condominiais são dívida líquida constante de instrumento particular e o prazo prescricional aplicável é o estabelecido pelo artigo 206, parágrafo 5º, inciso I do Código Civil (CC) de 2002.

Um condomínio carioca ajuizou ação de cobrança contra um morador, requerendo o pagamento das cotas condominiais devidas desde junho de 2001. O juízo de primeiro grau rejeitou a preliminar de prescrição, por considerar que, na ação de cobrança de cotas condominiais, incide a prescrição de dez anos, prevista no artigo 205 do código de 2002. O condômino apelou, mas o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ) manteve a sentença, por entender não haver regra específica para a hipótese.

No recurso especial interposto no STJ, o morador sustentou que o valor das despesas condominiais encontra-se prescrito, nos termos do artigo 206, parágrafo 5º, inciso I do CC, que estabelece que a pretensão à cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular prescreve em cinco anos.

Requisitos
A relatora do recurso, Ministra Nancy Andrighi, observou que são necessários dois requisitos para que a pretensão se submeta ao prazo prescricional de cinco anos: dívida líquida e definida em instrumento privado ou público. “A expressão ‘dívida líquida’ deve ser compreendida como obrigação certa, com prestação determinada”, argumentou a ministra. Já o conceito de “instrumento” deve ser interpretado como “documento formado para registrar um dever jurídico de prestação.

Nancy Andrighi destacou que alguns doutrinadores defendem que o prazo prescricional de cinco anos não se aplica às cotas condominiais, pois tais despesas não são devidas por força de declaração de vontade expressa em documento, mas em virtude da aquisição de um direito real. Entretanto, a Ministra apontou que a previsão do artigo 206, parágrafo 5º, inciso I não se limita às obrigações em que a fonte seja um negócio jurídico.

Desse modo, o dispositivo incide nas hipóteses de obrigações líquidas – independentemente do fato jurídico que deu origem à relação obrigacional –, definidas em instrumento público ou particular. Tendo em vista que a pretensão de cobrança do débito condominial é lastreada em documentos, avaliou a ministra, aplica-se o prazo prescricional de cinco anos.

Isso porque, apenas quando o condomínio define o valor das cotas condominiais, à luz da convenção (artigos 1.333 e 1.334 do CC) e das deliberações das assembléias (artigos 1.350 e 1.341 do CC), é que o crédito passa a ser líquido, tendo o condômino todos os elementos necessários para cumprir a obrigação a ele imposta.

No caso julgado, a Ministra Nancy Andrighi constatou que a ação de cobrança foi ajuizada em 19 de dezembro de 2003, mas o condômino foi citado somente em 15 de abril de 2008, tendo transcorrido, entre a entrada em vigor do novo Código Civil e a citação, intervalo superior a cinco anos.

A relatora lembrou que, conforme jurisprudência do STJ, a citação válida interrompe a prescrição, que retroage à data de propositura da ação quando a demora na citação do executado se deve a outros fatores, não à negligência do credor. “Assim, para a solução da controvérsia, é imprescindível descobrir se a demora na citação ocorreu por motivos inerentes ao mecanismo da justiça ou em virtude da omissão/inércia do autor”, frisou.

Como a análise de fatos e provas em recurso especial é vedada pela Súmula 7/STJ, a ministra Nancy Andrighi deu parcial provimento ao recurso para corrigir a aplicação da regra de prescrição e determinar a remessa dos autos ao TJRJ, a fim de que verifique a ocorrência de eventual prescrição. A decisão foi unânime.