Defeitos construtivos isentam pagamento da cota condominial

 Por problemas nas obras, cobrança de IPTU também foi proibida por parte da Prefeitura

A Justiça Federal expediu liminar que obriga a Caixa Econômica Federal (CEF) a efetuar, a partir de agora, o pagamento mensal da taxa de condomínio de mais de mil imóveis do Residencial Córrego do Óleo, em Uberlândia, no Triângulo Mineiro. Ao mesmo tempo, a cobrança de IPTU também foi proibida por parte da Prefeitura até que a situação se resolva.

A decisão do juiz Osmar Vaz de Mello da Fonseca Júnior se baseia na ação civil pública ingressada pelo Procurador da República Cleber Eustáquio Neves. Ele aceitou parcialmente os pedidos feitos pelo Ministério Público Federal (MPF).

A ação relata que unidades de quatro dos seis lotes do empreendimento, que tem em seu total 1,6 mil apartamentos, apresentam diversos vícios e defeitos construtivos.

Localizado no Bairro Mansour, o residencial se mostrou, após vistoria efetuada nos imóveis, com problemas como falta de fiação elétrica, tomadas e bocais com fios invertidos, fios que não suportam a carga dos equipamentos e derretem, risco de curto circuito, infiltrações, rachaduras, fechaduras de plástico, gesso soltando do teto, além de pisos manchados e desnivelados, possibilitando a entrada de água da chuva da área comum para o interior do imóvel.

Ao procurarem a Caixa para relatarem os problemas, os moradores foram informados de que deveriam entrar em contato com o 0800 para agendar os reparos. Diante da falta de ação da empresa pública, alguns deles foram obrigados a efetuar os reparos com recursos próprios.

“Para agravar mais a situação, a construtora tem uma dívida com o Departamento Municipal de Água e Esgoto, o que vem impossibilitando a transferência de titularidade dos imóveis. A questão é que, enquanto não quitado esse saldo devedor, os imóveis da faixa 1 pertencem à União Federal e são administrados pela CEF. E a inércia e omissão da Caixa está resultando na invasão de muitas unidades vazias por traficantes”, disse o procurador na ação.

Na decisão, o magistrado afirmou que não há qualquer dúvida sobre a responsabilidade da Caixa tanto com relação à qualidade das obras, quanto com relação à manutenção dos imóveis enquanto não ocupados pelos respectivos beneficiários.

“Sistema Financeiro da Habitação possui evidente escopo social distributivo e, nesse sentido, quando uma instituição financeira ingressa no sistema, não o faz como mero banco comercial, mas como partícipe e operador desse sistema, com uma destinação social predeterminada”. Sendo assim, “tal providência seria esvaziada caso o agente financeiro não fosse corresponsável por eventuais vícios na construção do imóvel”.

IPTU

Ao mesmo tempo foi apurada a cobrança de IPTU das unidades por parte do município. A situação também foi vista como imprópria por Osmar Vaz de Mello da Fonseca Júnior.

Como imóvel do Programa Minha Casa Minha Vida, eles têm “imunidade tributária prevista no art. 150, VI, a, da Constituição Federal”, porque estão afetados à execução do Programa de Arrendamento Residencial (PAR), “formado por recursos da União e voltado à prestação de serviço público”. Ou seja, enquanto pendente o financiamento imobiliário, tais imóveis classificam-se como bens da União, que são isentos do pagamento de IPTU.

Obra

Em relação aos vícios das obras, a Justiça, contudo, entendeu que os itens devem ser analisados posteriormente, uma vez que é necessário mais tempo para verificação de documentos e demais provas.

A Caixa informou que avalia a decisão judicial e se manifestará nos autos do processo. 

Condomínios e Pandemia

A crise econômica gerada pela pandemia da Covid-19 também tem afetado as finanças dos condomínios, residenciais ou empresariais. Aumento nos gastos de manutenção e inadimplência estão entre os principais problemas enfrentados pelos síndicos.

Mas, para o contador e consultor condominial Ari Nascimento, é possível equilibrar as finanças fazendo uma auditoria nas contas. Ele destaca cinco medidas emergenciais que podem tirar o condomínio de uma situação complicada e que devem ser analisadas com cuidado.

“Temos verificado que muitos condomínios de Alagoas estão vivenciando uma dificuldade financeira, assim como vários setores da economia. A queda na arrecadação e o aumento de gastos como água e gás coletivos, insumos de limpeza, EPIs, tem desorganizado as contas, o que requer medidas estratégicas, a fim de evitar o colapso e manter o bom funcionamento do condomínio”, alerta o contador.

Nascimento, que é sócio da Èvero, empresa especializada em auditorias e consultorias condominiais com atuação em Alagoas e Sergipe, enumera as medidas:

1 - Revisão das receitas e despesas. Faça uma revisão histórica dos últimos 12 meses de quanto o condomínio deveria receber de cota condominial e quanto recebeu de fato. A diferença será sua inadimplência. Com isso, será possível mensurar o montante devido e também comparar sua inadimplência anterior com a situação atual.

Elenque quais despesas o condomínio paga todo mês e verifique a essencialidade de cada uma delas. A partir desta análise é possível saber quais despesas podem ser cortadas ou renegociadas, de acordo com a relevância do serviço para o momento. Adiar reformas não essenciais é também uma opção de controle.

2 - Redução da inadimplência. O gestor condominial tem de pensar em ações que podem combater a inadimplência identificada. Algumas medidas são renegociar a dívida com o condômino devedor ou cobrar judicialmente. Estender o vencimento da cota condominial pode ajudar um condômino que esteja passando por dificuldades a honrar sua conta sem multa, por exemplo.

3 - Cotação de preços - Assim como o recomendado no orçamento doméstico, o condomínio deve manter a prática de pesquisar antes de comprar ou contratar. Gastar com o primeiro fornecedor que se encontra pode ser uma armadilha para o equilíbrio financeiro coletivo.

4 - Reduza tarifas bancárias. Alguns bancos cobram taxas de operação muito altas. Bancos digitais são boas opções para reduzir custos com geração de boletos, taxas de transferências como TED e DOCs, por exemplo, obviamente com a aprovação dos condôminos.

5 - Analise a folha de pagamento. Por fim, esse é o maior custo dentro do condomínio ou empresas em geral, ficando entre 60 a 65% do valor pago em salários todos os meses. Busque, se possível, reduzir as horas extras dos funcionários, o que ajuda a reduzir custos.

“Redução do quadro, porém, deve ser analisada em último caso, afinal, há um impacto social nisso. Trata-se de uma família que depende daquele emprego para sobreviver. Além disso, aquele profissional também exerce uma função importante para a segurança ou manutenção do condomínio, o que também precisa ser levado em conta”, pondera.

Ari acrescenta ainda que caso o síndico não tenha condições de fazer todo esse trabalho minucioso, pode recorrer a uma Auditoria Condominial profissional. Ele assegura que o serviço especializado é capaz de fazer todo o diagnóstico financeiro e contábil, identificando alternativas reais de economia para o condomínio e que não causem impactos negativos no futuro.

Pandemia: serviços necessários ao Condomínio

Muitos condomínios proíbem a entrada de prestadores de serviço no prédio para evitar o aumento da circulação de pessoas pelas áreas comuns, devido à pandemia de Covid-19.

No entanto, lembro que os serviços obrigatórios exigidos por legislação devem ser feitos no prazo solicitado. São exemplos, a manutenção anual do sistema de combate a incêndio, a manutenção e a elaboração do relatório anual de inspeção dos elevadores, e a limpeza dos reservatórios de água a cada seis meses:

Conforme previsto na Lei 8.808/20 (sancionada em maio pelo governador Wilson Witzel), os edifícios podem proibir as obras não emergenciais. Existem, porém, alguns serviços que são preventivos e obrigatórios amparados por legislação. A entrada deve ser permitida, desde que os prestadores de serviços estejam utilizando equipamentos de proteção e cumpram os procedimentos de higienização estabelecidos pelo empreendimento para conter a disseminação do vírus.

No início do ano, com a contaminação da água fornecida pela Cedae, a orientação foi que os síndicos postergassem a limpeza da caixa d’água. Logo depois, veio a disseminação do coronavírus e a necessidade de isolamento social.

Mesmo com a pandemia não existe uma proibição da realização da limpeza dos reservatórios nos condomínios, sendo necessário apenas o uso de roupa apropriada, uso de máscara, luva e bota de borracha tudo esterilizado.

A higienização é responsável pela limpeza e desinfecção da água, portanto efetuar o serviço é de extrema importância para manter a qualidade da água utilizada para o consumo dos condôminos.

É importante procurar empresa preparada para realização de limpeza, sempre em cumprimento a normas do Inea:

Após a limpeza, deve-se exigir que seja feita coleta de água para análise bacteriológica, para fornecer dados que indiquem que a água está potável e, após o resultado, afixar o certificado quadro de avisos.

O síndico tem o poder de contratar prestadores de serviços, e autorizar a execução e manutenção dos itens que primam pela saúde e segurança dos condôminos.

Lembro que em caso de sinistro por falta de manutenção, o síndico será responsabilizado civil e criminalmente por todas as ações não tomadas, seja por imprudência, negligência ou imperícia.

Portanto, olho vivo!

FUMAR NOS CONDOMÍNIOS

Prestes a completar três anos, a Lei Antifumo conseguiu inibir o tabagismo nas áreas comuns dos condomínios. Ainda assim, ações de fiscalização e conscientização são uma necessidade constante.

Desde 2014, o país ganhou um aliado importante no combate ao tabagismo. Com a promulgação da Lei Antifumo nº 12.546/2011, ficou terminantemente proibido fumar em locais total ou parcialmente fechados. A norma veda a existência de fumódromos e visa coibir não só o uso de cigarros, mas também de charutos, narguilés, cachimbos e cigarrilhas. Protege tanto o fumante ativo, que passa a fumar menos, como o passivo, que inala menos fumaça. “O advento da lei antifumo no país representa uma grande conquista para a saúde pública. Ela traz outros benefícios além da própria proteção das pessoas contra o fumo passivo. Em São Paulo, por exemplo, houve redução do consumo de cigarros: retração de 31% no número de pessoas que fumam dois ou mais maços de cigarros entre 2009 e 2010, e aumento da demanda por tratamento em 40%”, destaca Adriana Carvalho, advogada e coordenadora jurídica da ONG Aliança de Controle do Tabagismo (ACT).

As áreas comuns do condomínio também engrossaram a lista de locais proibidos ao fumo. A partir de 2014, salões de festas, plays, churrasqueiras, academias, jardins e outros espaços condominiais coletivos passaram a ser livres do tabaco. Permitido fumar mesmo apenas em casa, em áreas ao ar livre, parques, praças, áreas abertas de estádios de futebol e vias públicas. “Verificamos que não basta a área comum ser totalmente aberta para ser permitida ao fumo. É necessário que não haja acesso público ou, mais precisamente, a permanência ou circulação de pessoas. Portanto, é proibido fumar em qualquer local delimitado para a permanente utilização simultânea por várias pessoas. Isso inclui a piscina do condomínio e os jardins, pois a fumaça de um cigarro poderá facilmente incomodar, mesmo nesses locais, crianças e idosos e os demais condôminos que ali estejam.

A lei antifumo se sobrepõe, inclusive, às normas condominiais. Ainda que a Convenção ou o Regimento do Condomínio autorize, em algum momento, o fumo nas dependências condominiais, essa permissão se anula diante da legislação federal. Mesmo sendo lei entre os condôminos, a Convenção deverá se submeter ao princípio da hierarquia das normas. Portanto, ainda que o documento autorize o fumo nas áreas comuns, o condomínio é obrigado a cumprir o que diz a legislação atual sobre o tema, esclarece o advogado.

A mesma vedação legal se aplica aos empregados que lá trabalham. O condomínio não pode impedir os funcionários de fumar, mas eles somente poderão fazer uso do cigarro nas áreas permitidas em lei. No caso de empregados que residam no próprio condomínio, em apartamentos funcionais, como zeladores ou porteiros-chefe, por exemplo, eles poderão fumar em sua própria residência.

Em certos Condomínios,o principal grupo de fumantes está entre os empregados e não entre os condôminos. Para evitar descumprimentos da lei, desde 2014, deve-se delimitar a prática do tabagismo dos funcionários a uma área aberta, ao ar livre, mas restrita.

Assim como os estabelecimentos comerciais, que podem sofrer multas de até R$ 1,5 milhão e terem seu alvará de funcionamento cassado, os condomínios também são passíveis de serem alvos de fiscalização e sofrerem sanções, caso seja constatada infração da lei. Em se tratando de flagrante de descumprimento da lei antifumo nas áreas comuns, se houver denúncia à autoridade competente, inclusive pela internet, o condomínio ficará sujeito à pena de multa fixada entre 1.548,63 UFIRs (R$ 4.955,46) e 15.486,27 UFIRs (R$ 49.554,51), dependendo de grau de relevância, da capacidade econômica dos moradores e da extensão do prejuízo causado à saúde pública, sem prejuízo das sanções previstas na legislação sanitária.

Inicialmente, a multa é dividida entre todos os condôminos. Mas, caso seja interesse do condomínio, há a possibilidade de ser cobrado do infrator o pagamento da penalidade, desde que essa medida seja aprovada em assembleia condominial.

Para evitar esse tipo de desgaste, o ideal é empreender uma fiscalização constante dos espaços de uso coletivo. Câmeras e sensores de fumaça são dispositivos que podem auxiliar nessa inspeção. Toda e qualquer abordagem deve ser respeitosa e tranquila. No caso de reincidência, pode haver uma notificação por escrito ao condômino, com alerta para o risco de aplicação de multa condominial.

Para que o assunto esteja sempre em voga, é importante, de tempos em tempos, o debate sobre tabagismo ser resgatado no condomínio. Seja por meio de conversas formais ou de campanhas de conscientização.

As assembleias, por exemplo, são momentos propícios a isso. Nos encontros, o gestor pode recapitular os principais pontos da lei antifumo, expondo os limites e as consequências previstas na legislação federal a quem descumprir o determinado.

Circulares, avisos em elevadores e cartazes nos locais de uso público do condomínio também são ações de conscientização que ajudam a fixar a mensagem de prevenção e combate ao cigarro. A própria Lei Estadual 5.517/2009, anterior à lei federal, já determinava a alocação de aviso de proibição em locais de ampla visibilidade. Contudo, entendemos que não bastam placas, mas sim uma ampla campanha educativa, utilizando quadro de avisos, inclusive nos elevadores e distribuição de panfletos educativos nas caixas de correios. Aos fumantes, a conscientização é feita alertando-os sobre os deveres, proibições e sanções impostas pela lei, além da nocividade do fumo à saúde.

Fonte: Revista Síndico - APSA

A PROTEÇÃO DOS ANIMAIS NOS CONDOMÍNIOS

O Presidente da Comissão de Proteção e Defesa dos Animais da OAB do Estado do Rio de Janeiro, Reynaldo Velloso, disse nesta terça-feira (22), em entrevista concedida a Rádio Nacional, estatal, do Sistema Empresa Brasil de Comunicação (EBC), que “os animais residentes nos condomínios também possuem proteção constitucional e devem ser respeitados”.

Abaixo, algumas afirmações do presidente da Comissão da OAB/RJ:

“Algumas pessoas não gostam de animais e acabam sendo intolerantes com a presença de qualquer um deles. Qualquer motivo provoca irritação, ainda que o animal não emita latidos ou miados e não se mostre agressivo’’.

“Estas pessoas articulam-se para a retirada de animais do edifício, alterando as Convenções, os Regulamentos Internos submetendo os condôminos que criam cães e gatos a constrangimentos ilegais e desnecessários”.

“Quando o cão late quando seu dono chega em casa, em alegria ao ver seu tutor, seu “anjo”, não pode ser considerado um incômodo à vizinhança”.

“Latidos ou miados constantes não devem provocar indignação, mas uma verificação concreta da possível angústia do animal”.

“Estas situações não justificam a retirada do animal de estimação do convívio com o tutor”.

“A proibição na Convenção da permanência de animais nas unidades habitacionais (apartamentos) enseja uma lide jurídica em que deve-se procurar a anulação da cláusula leonina de proibição, através de competente Ação de Nulidade da Cláusula da Convenção Condominial”

“Entendo que os cães de grande porte devem caminhar pelos elevadores e nas áreas comuns dos condomínios com seus tutores, sempre portando coleira e focinheira. No entanto, tal afirmação no que se refere a focinheira não se aplica aos animais de pequeno porte, pelo desconforto e desnecessidade”.

“É inconstitucional qualquer decisão que venha a submeter os cães a sofrimentos e crueldades, como respiração, liberdade de movimentos, dificuldades para suas necessidades fisiológicas e a própria dignidade do animal”.

“Agrava-se o fato se o animal é cardiopata ou idoso e não pode se deslocar em escadas ou em áreas em declive ou aclive e é obrigado a esta situação”.

“O Síndico ou nenhum outro morador tem o direito de determinar ou regular a vida do morador de determinado apartamento".

"Ainda sobre a quantidade de animais dentro da unidade residencial, é algo que não pode ser questionada, salvo em caso de saúde pública e barulho intermitente devidamente comprovado por laudos ou testemunhas”.

“Como as relações entre condôminos devem ser sempre cordiais e de respeito mútuo, o tutor condômino que mantém os animais em sua unidade deve observar a limpeza, que o seu imóvel esteja higienizado, que não aja perturbação ao condomínio e providenciar, como previsto em legislação, a assiduidade dos animais e os cuidados médicos necessários, mantendo-se a unidade em condições normais de habitação”.

Algumas orientações de regras do bom viver entre condôminos e tutores:

Sempre que possível, utilizar o elevador de serviço;

Urina e fezes nas dependências comuns devem ser limpas imediatamente;

Utilize as coleiras mesmo nos animais de pequeno porte para evitar incidentes;

Laudos médicos e declarações de profissional competente comprovando a saúde do animal devem estar sempre em dia.

                                                           

                                                          Fonte: Portal Jus Brasil

LEI INÉDITA CONTRA MAUS-TRATOS A ANIMAIS NO RJ

Proprietários ou tutores  que comprovadamente maltratem animais domésticos no Rio de Janeiro  ficarão proibidos de criar bichos pelo período de cinco anos. A punição é prevista em um Projeto de Lei Municipal que determina também a perda da guarda do animal vítima de maus tratos por parte dos donos.

Com a nova lei, o agressor pode perder a guarda tanto dos animais agredidos quanto de outros que venha a possuir. O texto prevê que o dono do animal só está liberado para ter outro bicho após cinco anos, contados a partir do dia da agressão. Se um novo caso comprovado de maus-tratos  ocorrer a contagem é reiniciada.

A lei também obriga que o agressor dos maus tratos fique responsável por arcar com as despesas veterinárias, medicamentos e tratamentos que forem necessários para a reabilitação do animal.

A legislação propõe multa no valor de R$ 1.000,00 (um mil reais) para ao agressor dos maus tratos e praticante do abandono.

 De autoria do vereador João Mendes, o texto foi produzido este mês, após o caso de espancamento da cachorra Sara em setembro do ano passado em SP, uma lei recentemente promulgada em SP e baseado em outros casos do RJ, como a agressão a duas cadelinhas na Barra da Tijuca e o abandono de um cãozinho no alto da Tijuca.

Na justificativa, o parlamentar afirma que as agressões e abandonos que acontecem rotineiramente substanciam o Projeto. "Estes fatos provocaram grande repercussão e discussão sobre o tema", diz Mendes.

O presidente da Comissão de Proteção e Defesa Animal da OAB-RJ,  Reynaldo Velloso, disse que o Projeto é um avanço para a causa animal. “A tipificação é clara e o Elemento Subjetivo  do delito é o dolo, ou seja, o agente pratica o ato quando quer ou assume o risco de atingir o resultado.”Velloso lembrou ainda  que não há previsão de modalidade culposa (negligência, imprudência ou imperícia) no crime de maus tratos  contra animais, o que pode facilitar a aplicação da sanção.

A expectativa é de que o Projeto seja aprovado ainda este ano.

                                                              

Fonte: Portal Jus Brasil

ESPOROTRICOSE: OAB QUER TRATAMENTO MAIS RÁPIDO

Abrigos de animais, especialmente de gatos, estão em festa. Agora estas organizações poderão obter o remédio contra a esporotricose de forma mais rápida e providenciar o tratamento contra a doença de forma qualificada e com acompanhamento. Uma reunião  realizada hoje(20) no Instituto de Medicina veterinária, entre o Presidente da Comissão de Proteção e Defesa dos Animais da OAB/RJ, Reynaldo Velloso; o Presidente do Conselho Regional de Medicina Veterinária, Cícero Pitombo  e o Diretor Geral do Instituto de Medicina Veterinária Jorge Vaitsman, Gil Vicente, selou o acordo para estes atendimentos. Esta resolução foi definida em dois Seminários realizados este ano na sede da OAB com vários profissionais das áreas médicas e jurídicas e já está sendo considerado como um grande avanço no apoio aos Abrigos que não tem possibilidade de levar inúmeros felinos até o Instituto para receber o Itraconazol. Os Seminários 1 e 2 “ Esporotricose: a culpa não é do gato” teve como objetivo esclarecer a população sobre a real causa da doença. Foi criada então a Agenda Esporotricose, que culminou com o acordo selado nesta terça-feira.

Pelo acordo, o IJV determinará os protocolos necessários de doação e acompanhamento, o CRMV fiscalizará a atuação do veterinário responsável  pelos laudos através de uma  Comissão especialmente criada e a CPDA/OAB, acompanhará os desfechos na salvação das vidas dos felinos e auxiliará a regulamentação e regularização dos Abrigos.

“Era nosso desejo antigo proporcionar aos Abrigos esta logística. Esta medida vai salvar inúmeras vidas que antes, devido às faltas de condições operacionais não eram atendidas”, disse Reynaldo Velloso, presidente da CPDA/OAB.

Para Cícero Pitombo, do CRMV, “é um grande passo para resolver esta questão”.

Gil Vicente, Diretor do IJV, acrescentou: “Nossa instituição deseja colaborar para diminuir o a incidência dessa doença. Faltava este diálogo, que agora se realizou”.

Causada pelo fungo Sporothrix schenckii, a esporotricose é uma micose que pode afetar animais e humanos. Desde o final da década de 1990, no Estado do Rio de Janeiro, tem sido grande a ocorrência da doença em animais, especialmente em gatos. Há tratamento para a micose, e o diagnóstico dos animais já pode ser feito na maioria das clínicas veterinárias. A recomendação é não abandonar ou sacrificar o animal com suspeita da doença. Deve-se Procurar o tratamento adequado e se informar sobre os cuidados que deve ter para cuidar de seu animal sem colocar em risco a própria saúde.